在目前错综复杂的房地产业大环境下，行业正处于深层转型期，以前乘势而上的年代越来越远，随之而来的是更加理性和谨慎的发展势头。

而龙湖集团因其资产安全稳定和不断优化的债务结构，为行业穿越重生周期时间提供了一条可参照的路线。融侨自2022年逐渐作出调整转型后，2023年明确提出贯彻高质量发展的方式，致力于提高精准施策，尽可能减少融资依靠。

财报显示，龙湖集团2024年上半年度实现营收468.6亿人民币，由运营及产品业务所组成的经营收入完成131亿人民币，同比增加7.6%，对企业总收入奉献占比超过28%。完成属于股东的净利润58.7亿人民币，去除公平公正值变化等因素之后的公司股东应占关键净资产额达47.5亿人民币，利润结构逐步优化，在其中运营及产品业务盈利奉献占有率不断提升，做到80%之上。

龙湖集团高管在2024年中后期销售业绩会上表示，新老模式转换之时，最主要的是解决好债务危机，第一个要将债务风险降下去，第二一定要变长债务周期。

对于此事，融侨将以全航道的正方向经营性现金流去压力降总负债，并且用长周期的经营性物业贷款，去更换回款3-5年信用债的融资，进而实现债务结构转换。预计2028年底，融侨营业性的营收占比能够一半以上，到时候融侨全部运营模式将切换至新的运营模式。

“要成为一个穿越重生周期近百年地产商，维持比较低负债承受度及高经营收入是必须具备的两个标准，大家能为这一目标不断努力并实现转型发展。”龙湖集团高管称。

销售市场量价调节 行动库存商品去化

近些年，房地产业面临巨大挑战，市场容量收拢，新房子销售额和销售面积同比减少显著。

2024年上半年度，新房市场规模约4.8亿平方米，同比减少19%；销售总额约4.7万亿元，同比减少25%。而二手房市场虽整体来看优于新房子，但是价格减幅比较大。

总体说，目前房地产销售市场还是处于量价调节的环节，市场情绪尚需修复。而在这样的大背景下，龙湖集团一直保持着清醒头脑和笃定的战略眼光，扎扎实实实行。

财报显示，在今年的1-7月，融侨签订销售额为586亿人民币，保持在领域TOP10之中。

据融侨方面介绍，上半年度融侨续销项目签约占比超过87%，对比2023年同时期占比提升11％，准现房去化比例为26%。

“后半年我们将要行动库存商品去化，并根据市场情况维持弹力楼盘，实现高回款额及利润率的恢复。 与此同时，大家就会更加关心质量交货，不断提升交货满意率。 ”融侨高管在业绩大会上称。

2024年上半年度，融侨新获得7幅宗地，遍布于北京、上海市、杭州市、成都市、西安市、苏州市和佛山市，新增加总建面为60万平方，利益建面约35万平方，利益土地价格为52亿人民币，盈率仅3.6%。

“集团公司坚持把会计稳定摆在首位，短期负债的减少先于增加量项目投资。所以在投资方面，我们将要恪守项目投资标尺，以销定支，坚持不懈对焦高能级大城市，持续迭代一城一策发展战略，保证优中择优。 ”龙湖集团高管表明。

截止到2024年中，龙湖集团总土地储备达4141万平方，利益土地储备2959万平方，相匹配未售未竣金额3500亿元以上，在其中一二线城市金额占比约80%。

不断压降负债 年之内全部债务仅存10亿

安全就是一切发展趋势的前提条件，龙湖集团坚持把会计稳定摆在首位。

自2023年逐渐，融侨便在主动、井然有序地压降负债经营规模。截止到2024年6月30日，融侨有息债务1874 亿，相比2023年底降低52亿人民币，总体借款成本费仅是4.16%，均值合同书借款年限进一步变长至9.19年。

据了解，一直以来，龙湖集团根据井然有序分配，按期、如期完成负债兑现，不断优化债务结构，提升资产安全度，保护了中国房企在海内外资本市场信誉度。

在经营性物业贷款层面，融侨上半年度把握住新政策的好机会，经营性物业贷款增加219亿人民币，在其中存量项目增额达140亿人民币。

“经营性物业贷款股权融资力度的加大，不仅使企业以更优的成本费，进一步变长均值合同书借款年限，还要企业能够用经营性物业贷提早兑现2笔CMBS总共72亿人民币。”融侨高管销售业绩大会上提及。

中国信用债层面，2024年初迄今，融侨已偿还期满地区信用债107亿人民币，年之内仅存10亿人民币全部债务。除此之外，2025年一季度到期地区债早就已经复购7亿，还剩下65亿都将方案提早核算还款。

而境外债层面，应对日趋繁杂的国际形势，截至报告期末，融侨的外币负债占有率进一步下降至16.5%，在其中100%的外债已经做了掉期交易对冲交易，全方位避开汇率变动风险性。

据融侨详细介绍，按上述推售，融侨2024年底融券余额会到1700亿元左右，2025年债务风险还会继续井然有序降低，融资占有率会进一步上升，再次保持优秀的短债结构与债务构造。

截止到2024年6月30日，龙湖集团去除预收款项之后的负债率为58.6%，短期负债占总债务比例为15.7%。截至报告期末，龙湖集团年之内剩下到期地区公布负债为10亿。除此之外，龙湖集团在2026年底前没有海外公布负债期满，供应链管理ABS、商业承兑等融侨都已清零。

“2026年及以后，企业仅余少许地区信用债和境外负债，到时候用营业性业务流程所带来的可持续性经营性现金流，就能够完成遮盖，那时候融侨将更加从容地轻装前行。”融侨销售业绩大会上提及。

多航线协作 营业性业务流程营收占比再一次提高

伴随着房地产业逐渐忘记过去的 “三高”方式，融侨也在逐渐加快建设高质量发展的方式。

近些年，融侨在积极推动商业地产投资、投资管理、物业管理服务及聪慧构建多航线业务联动发展趋势，营业性业务流程展现出强劲的增长趋势。

财报显示，上半年，融侨由运营及产品业务所组成的经营收入完成131亿人民币，同比增加7.6%，对企业总收入奉献占比超过28%。与此同时，两大业务版块也带来了比较大的收益奉献，上半年度利润占比已提升到80%之上，也使融侨上半年的核心利润做到47.5亿人民币。

在其中，在2024年上半年度，龙湖集团运营业务收益达66.1亿人民币，同比增加4.3%，毛利率为76.4%。

在经济领域，龙湖商业逆流而行。上半年，其商业客流量和销售额均取得了同期相比二位数增长，若扣减新冠疫情三年平摊房租收入产生的影响，同店同期相比利益后盈利完成10%增长，达到预估。

截止到2024年6月30日止，龙湖商业总计开张网络运营商场达91座，遍布全国20个城市，经营总建面为829万平方（含停车位总建筑面积为1076万平方），合作品牌超6800家，发展战略合作品牌超400家，总体入住率96% 。

在资产管理方面，融侨不断整合，产生从幼到老的全链条、全业态的资管平台。在其中，做为基盘的长租公寓品牌龙湖冠寓，截止到上半年度末，开张房间数12.3万间，总体入住率提升到95.6%。

除此之外，上半年度融侨产品业务及其它收益达64.9亿人民币，同比增加11.1%，毛利率为32.3%。

在其中，在物业版块，融侨服务项目上半年度收益完成57.8亿人民币，同比增加10.2%，全年度预估可以保持二位数提高。融侨高管觉得，在如今住宅开发项目交付降低环境下，商企提供服务的拓展空间更有创造力。

在龙智造航线层面，上半年，融侨龙智造新增加代建制建筑面积432万平方，代建项目销售总额40亿人民币。将来融侨龙智造仍将聚焦五大轮轴，为B端客户提供一站式智能化服务项目。

光大证券表明，融侨推动“轻和重多管齐下”发展战略，重视运营类、服务性多元化经营业务蓬勃发展，是企业穿越重生周期新增长曲线。而广发证券却认为，在房产开发行业整体乏力的情形下，逐渐扩大的投资型房产股权是融侨平稳资产负债表的重要，其价值甚至超越了其自身对本年利润贡献。

应对房地产市场的新老模式转换，龙湖集团践行新旧动能，据融侨详细介绍，预计在2028年底，龙湖集团经营收入将占有率一半以上，到时候全部运营模式将转换到新的运营模式。

能够得知，在房地产市场的转型浪潮之下，融侨会以精准施策促进集团整体高质量发展的。融侨据透露，将来龙湖集团还将继续恪守长期主义，积极推动多元化业务联动发展趋势，为成为一个穿越重生周期近百年地产商共同奋斗。