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吴艳新
上市房企2024年上半年度“成绩表”已披露结束。洞悉上市房企本年利润、现流表及负债表这三张关键表格转变曲线图，对于企业、领域运营逻辑性及其市场信心转变，至关重要。
参照上市房企公布的标志性会计指数值转变曲线图来说，小编认为，房地产商已革除靠“旧三高”（高杠杆、高负债、资金回笼）方式拼提高，正贯彻落实维持坚守底线、慎重稳定的经营策略。在这个过程中，有三大转变值得一看。
第一，忙降债保兑现，慢下脚步求安全性。近些年，监督机构再三强调，加快建设房地产业创新模式。而新老模式转换前提条件是甩掉旧方式高负债的负担，最主要的是解决好债务危机。这也是地产商已经攻破的一大难题。
在房地产野蛮成长时期，就算不纳入表外负债，许多A股地产商去除预收账款之后的负债率仍高于80%底线。通过三年多的调节，领域融资方式已经发生全局性变化。据兴业证券统计分析，截止到上半年末，房地产板块上市企业去除应收帐款负债率为68.5%，较2023年底降低0.7％；有息债务经营规模进一步减少，与去年同期相比降低2.6%。
此外，大部分高品质房企在2024年中后期销售业绩大会上均公布了年之内偿还债务时间计划，包含但是不限于减少一年内有息债务占比、提升债务结构、以配建资产为ps钢笔更换总量债等策略，确保负债安全性兑现，其核心逻辑是慢下脚步，进行债务结构转换，确保现金流量安全性，推动业务创新发展趋势。
第二，去产能揽现钱，以销定支稳经营。和过去依靠股权融资现金流量，忽略经营性现金流，以高负债推动发展趋势对比，现如今上市房企对经营性现金流右库的关注度史无前例。
从标杆房企掌舵者市场动向预测来说，紧密跟踪全国各地政策调整，进一步加大库存商品去化幅度，是现阶段的首要任务之一。实际实践路径有三种，一是以“有资金回笼销售业务”为主要目标，用各种方式营销资金回笼现钱；二是增加流通性相对较低的大宗商品资产盘活幅度，做大做强“沉寂”财产；三是减少营销成本、期间费用及其销售费用等成本费用，“以销定支”稳定经营股票盘面。
第三，减项目投资慎摘地，轻和重多管齐下谋转型发展。随着行业调节推动，单一依靠房产开发业务流程的方式已难以持续。自今年半年报实现提高效益的上市房企数据来看，房产开发业务流程同时也有所下降，但商业服务、养老地产、物业等营业性业务流程对业绩贡献依然在不断提升，变成平稳营收的第二突破点。
和过去无缘无故项目投资百亿股票大盘对比，现阶段头部房企对业务创新的重大举措趋于一致，共识是理性投资、就做有机会的项目以及合理配置多元化业务。简而言之，投资建议已经从“冲经营规模”变为“保盈利”。
在研发业务上，头部房企多对焦调节投资结构，关心摘地品质，以增加量新项目相对较高的利润率推动总体利润率稳中有进，与此同时优化产业布局，提高产品品牌溢价。在营业性业务上，头部房企正在探索新机遇方式，健全市场布局。例如，根据开拓购物广场等营业性房产轻资产管理跑道，和以代建制、文体活动、租赁房为代表的生态链因素型业务，搭建“第二曲线”乃至“第三曲线图”，助推企业在这个市场波动中穿越重生周期时间，释放出来内部式的增长新机遇。
对于行业行业发展趋势，笔者相信，在由浅入深的政策支持下，销售市场需求复苏会积攒能量，为新的发展阶段的来临给予土壤层，助力行业尽早踏入身心健康发展道路。
